一、修订背景
《西安市前期物业管理招投标管理暂行规定》（市房发〔2010〕236号）（以下简称《管理规定》）自2010实施以来，至今未作任何修订。随着《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《陕西省物业服务管理条例》等相关法律法规出台或修订，物业行业监管模式从资质管理转为信用管理，监管主体从市级下放至区级，现行《管理规定》已难以适应当前的管理需要和行业发展要求，亟须修订完善。为进一步规范我市前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，市住建局对《管理规定》进行了修订，形成《西安市前期物业管理招标投标管理办法》（以下简称《办法》）。
二、修订依据
（一）《中华人民共和国民法典》；
（二）《中华人民共和国招标投标法》；
（三）《中华人民共和国招标投标法实施条例》；
（四）《物业管理条例》；
（五）《陕西省物业服务管理条例》；
（六）《西安市物业管理条例》；
（七）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）。
三、修订的主要内容
修订后，《办法》共27条。
一是增加上位法依据。增加了《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《陕西省物业服务管理条例》等法律法规作为制定依据，删除与上位法重复的内容，使《办法》体系完整、内容简洁，与上位法衔接更紧密。
二是改变招标划分依据。以“房屋建筑面积”作为划分公开招标、邀请招标和协议选聘的标准，取代了原有文件中区分多层、高层、混合项目的复杂计算，降低建设单位和监管部门的操作难度，提高政策执行效率。
三是新增电子化交易。明确招标人应当在西安市公共资源交易平台开展前期物业管理招标投标活动，实现系统随机抽取专家、不见面评标等功能，不仅提升了招投标活动的透明度和效率，也便于监管部门实时监督，减少人为干预。
四是新增信用评价结果应用。明确物业服务企业参与投标前应当在西安市物业服务管理信用信息平台填报相关信息，招标人应当将物业服务企业信用评价结果作为评标的依据，强化信用信息结果在前期物业管理招投标过程中的应用。
